1. Určenie výšky čistého príjmu žiadateľa (žiadateľov) sa vyráta z priemeru za posledných 6 mesiacov, preto potrebujeme uviesť príjem osobitne za každý mesiac (banka overuje príjem na základe zaplatených odvodov do sociálnej poisťovne). U podnikateľov banka určí príjem z podaného daňového priznania za minulý rok (najčastejšie Základ dane – zaplatená daň / 12) alebo na základe určitého percenta z tržieb.
2. Preverenie výšky hypotéky podľa čistého mesačného príjmu žiadateľa a LTV (loan to value – výška úveru vs. hodnota nehnuteľnosti, max. na úrovni 80%)
| Hodnota kupovanej nehnuteľnosti | Maximálna hypotéka podľa čistého príjmu napr. 1000 Eur | Maximálna hypotéka podľa LTV na úrovni 80% | Schválená hypotéka | Vlastné zdroje potrebné na financovanie |
| 150 000 | 1000 x 12 x 8 = 96 000* | 0,8 x 150 000 = 120 000 | 96 000 | 54 000 |
| 120 000 | 1000 x 12 x 8 = 96 000* | 0,8 x 120 000 = 96 000 | 96 000 | 24 000 |
| 100 000 | 1000 x 12 x 8 = 96 000* | 0,8 x 100 000 = 80 000 | 80 000 | 20 000 |
* platí len v prípade, že klient nemá žiadne ďalšie úvery (splátky), inak sa max. výška hypotéky znižuje
3. LTV (výška hypotekárneho úveru vs. hodnota nehnuteľnosti) vyrátame z:
- hodnoty nehnuteľnosti ktorú kupujeme alebo plánujeme pre banku založiť, podľa všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti určenej v aktuálnom znaleckom posudku
- hodnoty nehnuteľnosti alebo súboru nehnuteľností, ktoré nekupujeme, ale chceme ich založiť v prospech banky. Najlepšie je, ak sú to objekty určené na bývanie t.j. byty a domy. A zároveň ich nemusíme vlastniť, ale vlastník súhlasí so záložným právom a podpíše záložnú zmluvu dobrovoľne.
- hodnoty nehnuteľnosti, ktorú kupujeme a zakladáme + tej ktorú nekupujeme, nevlastníme, ale zakladáme. napr. rodičovský byt alebo dom
| Hodnota kupovanej nehnuteľnosti | Hodnota 2. zakladanej nehnuteľnosti napr. rodičovskej | Maximálna hypotéka podľa čistého príjmu napr. 1000 Eur | Maximálna hypotéka podľa LTV na úrovni 80% |
Schválená hypotéka | Vlastné zdroje potrebné na financovanie |
| 150 000 | 50 000 | 1000 x 12 x 8 = 96 000 | 0,8 x 200 000 = 160 000 | 96 000 | 54 000 |
| 120 000 | 50 000 | 1000 x 12 x 8 = 96 000 | 0,8 x 170 000 = 136 000 | 96 000 | 24 000 |
| 100 000 | 50 000 | 1000 x 12 x 8 = 96 000 | 0,8 x 150 000 = 120 000 | 96 000 | 4000* |
* iba v tomto prípade nám druhá založená nehnuteľnosť pomôže k navýšeniu hypotekárneho úveru a zníženiu potreby vlastných zdrojov
Máme teda ujasnené odpovede na základné otázky z hľadiska nášho príjmu a LTV. Našli sme nehnuteľnosť v hodnote napr. 100 000 Eur, zakladáme len túto kupovanú nehnuteľnosť a náš priemerný čistý príjem je na úrovni 1 000 Eur. Napriek predpokladanej výške úveru 96 000 Eur z príjmu, vieme získať maximálnu hypotéku 80 000 Eur podľa podmienky 80 % LTV. (viď tabuľku č.1). Vo výnimočných prípadoch je možné získať aj 90 % LTV.
4. Overenie listu vlastníctva: predtým než podpíšeme rezervačnú zmluvu k nehnuteľnosti, overíme si na www.katasterportal.sk podľa čísla listu vlastníctva reálnych vlastníkov a prípadné ťarchy na danej nehnuteľnosti. Požiadame majiteľov nehnuteľnosti alebo realitnú kanceláriu o dodanie listu vlastníctva (LV) pre overenie údajov.
5. Podpis rezervačnej zmluvy: k žiadosti o hypotekárny úver je potrebné mať podpísanú rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve ako aj doklad o zaplatenej zálohe. Väčšinou vieme žiadosť o hypotekárny úver podať už na základe podpísanej rezervačnej zmluvy.
6.Doklady potrebné k podaniu žiadosti o hypotéku:
a. na preukázanie našej totožnosti potrebujeme dva doklady (závisí od konkrétnej banky), a to platný občiansky preukaz a druhý doklad, ktorým môže byť: najčastejšie vodičský preukaz alebo kartička poistenca, ak nie sú, tak pas
b. čistý príjem za posledných 6 mesiacov, rozpísaný jednotlivo po mesiacoch z výplatnej pásky alebo z výpisu z účtu, pri podnikateľoch z daňového priznania ako aj ďalšie doklady o poberaní rôznych dávok napr. invalidný dôchodok, rodičovský príspevok alebo materská dávka atď.
Údaje o zamestnávateľovi (názov, adresa a IČO) + kontakt na mzdárku / personalistku (meno, tel. a email), ktorá vie banke v prípade potreby potvrdiť požadované údaje. Niekedy môže banka od nás vyžadovať aj výpisy z účtu, výplatné pásky a pracovnú zmluvu.
c. návrh kúpno-predajnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, postačuje kópia a môže byť aj nepodpísaná, alebo už podpísaná rezervačná zmluva
d. znalecký posudok na nehnuteľnosť – ak sa podáva žiadosť vo viacerých bankách, tak aspoň 5x tlačená verzia + 3x CD/DVD posudku, ktorý musí obsahovať:
– kópiu katastrálnej mapy,
– pôdorys bytu, domu
– doklad o nadobudnutí,
– vek bytového domu / rodinného domu (kolaudačné rozhodnutie)
Je vhodné znalca požiadať aj o vypracovanie elektronického znaleckého posudku vo formáte PDF alebo Word, ktorý pridá na CD k súboru „.hyp“. Takto vypracovaný znalecký posudok uľahčuje prácu banke.
e. vyplnená žiadosť o hypotéku v konkrétnej banke alebo bankách, ktorú s nami vypíše sprostredkovateľ alebo zamestnanec v banke
f. kópia občianskych preukazov vlastníkov nehnuteľnosti – niekedy potrebné už k schváleniu žiadosti alebo až po schválení žiadosti pre účel vypracovania záložných zmlúv
g. pri refinančnom úvere potrebujeme naviac banke dodať aj kópiu úverovej zmluvy spolu s kópiou záložnej zmluvy k úveru vyplácanému v inej banke
7. Podanie žiadosti v banke: sprostredkovateľ podá v našom mene žiadosť v jednej alebo viacerých bankách. Následné schválenie žiadosti bankou trvá zhruba 3 až 7 dní.
8. Výber banky: po schválení viacerých žiadostí si vyberieme tú úverovú ponuku, ktorá je pre nás najvýhodnejšia.
9. Úprava kúpno–predajnej zmluvy podľa výšky schváleného úveru (pripraví advokátska kancelária, notár alebo realitná kancelária). Je dôležité rozdeliť kúpno–predajnú cenu podľa jednotlivých častí:
- rezervačná záloha
- vlastné zdroje
- výška hypotéky
- v určitých prípadoch je potrebné rozdelenie hypotéky aj podľa zostatku istiny pôvodného úveru vlastníkov
10.Podpis zmluvnej dokumentácie v banke:
- úverová zmluva – podpisuje len kupujúci
- záložná zmluva – podpisuje predávajúci aj kupujúci (v určitých bankách len predávajúci)
- návrh na vklad záložného práva – podpisuje predávajúci aj kupujúci (v určitých bankách len predávajúci)
- najlepšie je podpísať potrebné dokumenty spoločne v jeden deň (predávajúci a kupujúci)
11. Podpis Kúpno–predajnej zmluvy s overením podpisu predávajúceho u notára ako aj Návrhu na vklad vlastníckeho práva na kataster nehnuteľností bez overenia u notára
12. Fyzické vybavenie katastra nehnuteľností: vklad v poradí záložné právo (niekedy nazvané aj „záložky“ kolok stojí 66 Eur) a potom vlastnícke právo (kolok stojí 66 Eur):
- vybaví za nás realitná kancelária
- vybaví predávajúci alebo kupujúci
- vybaví banka (iba záložné právo a niektoré banky nám preplatia 66 Eur za kolok)
13. Zdokladovanie prevodu vlastných finančných zdrojov: rezervačná záloha a aj druhá časť kúpnej ceny (vlastné zdroje) – napr. potvrdenie o zaplatení rezervačnej zálohy spolu s vytlačeným potvrdením z internetbankingu o prevode finančných prostriedkov v prospech účtu predávajúceho.
14. Poistenie kupovanej nehnuteľnosti (cena závisí od hodnoty nehnuteľnosti) a vinkulácia poistenia v sume úveru v prospech financujúcej banky. Vinkulačné tlačivá k poisteniu pripraví banka a my do banky doručíme doklad o platbe poistky a poistnú zmluvu.
15. Načerpanie prostriedkov z úveru a financovanie nehnuteľnosti: Banka skontroluje všetky dodané dokumenty, a ak sú všetky správne, načerpá hypotéku.